כיצד להעריך שווי אמיתי/מדויק של דירה/בית

מדריך הנחיות

התשובה הקצרה ובטוחה: לקחת איש מקצועי (שמאי) - שיעריך את נכס המקרקעין.

התשובה הארוכה: לפעול לפי ההנחיות הבאות של בדיקה עצמית של שווי נכס מקרקעין, אך לקחת בחשבון שללא ידע מקצועי וניסיון, טווח הטעות/סטייה עלול יותר להזיק מאשר להועיל, מלבד החמצת מידע חיוני שמתפספס מחסרונה של שומת מקרקעין מקצועית ומקיפה.

תוכן עניינים:

כיצד להעריך שווי אמיתי/מדויק של דירה/בית. 1

א.  השיטה המרכזית בהערכת שווי דירות ובתים – השוואת סקר שוק: 1

ב.  מתחילים מסביבה אל הבניין: 2

ג.  בדיקה תכנונית ומשפטית של הנכס: 3

ד.  גודל-שטח ומצב פיזי-תחזוקתי של הבית/הדירה. 4

ה. היעזרות באנשי מקצוע ומחשבונים מקוונים. 4

ו.   סיכום לקביעת שווי הנכס: 5

מי לא חפץ לדעת את שווי ביתו/דירתו (או כל נכס מקרקעין, ומצד שני – קונים פוטנציאליים שמבקשים לבדוק שווי נכס לרכישה), על מנת לממש את שוויו בשעת רצון, או ליישב את הנפש בביטחון גב כלכלי.

דירה היא נכס מקרקעין יחסית פשוט, ואם מדובר על דירה סטנדרטית בשוק משוכלל, אז אכן הסיכון בהערכת דירה כזו הוא נמוך מנכסים אחרים.

אם ברצונכם לבצע הערכה כזו בעצמכם, להלן מדריך הנחיות יסודי:

א.   השיטה המרכזית בהערכת שווי דירות ובתים – השוואת סקר שוק:

הגישה המיטבית להערכת דירות מגורים היא השוואה למחירי דירות דומות וקרובות שנמכרו בתקופה הקרובה. במילים אחרות - מהו הסכום שקונה סביר יהיה מוכן לשלם עבור הדירה, כיוון שאלו המחירים הריאליים שנסחרים באזור.

בסקר מחירי דירות עדיף להשוות לדירה באותו רחוב, ואם יש באותו בניין – מה טוב.

שווי הדירה להערכה צריך להיות מותאם לפי כיווני האוויר שלה (האם יש חלונות/מרפסת שפונה לאור ולנוף), ובכלל זה קומת הדירה, והאם יש בבניין מעלית (או יותר).

1.     הנתונים המומלצים להשוואת סקר מחירים – עסקאות מס שבח

סביר שנמכרו בשכונה/אזור דירות דומות בשנים האחרונות, ונתונים אלו נגישים לציבור באתר הרשמי של מס שבח (המכונה: מאגר מידע נדל"ן - פרטים על מכירות של זכויות במקרקעין). כדאי לבצע חיפוש לאחר ניתוח הגושים והחלקות הקרובות והרלוונטיות, ואפשר גם לפי רחובות. אתר זה עדיף על אתרים שמעתיקים ממנו מידע, כמו מדלן ויד2, אם כי לאלו יתרונות של מידע נגיש ותוספות.

החיסרון במידע זה, שאינו כולל את רמת הגימור והמצב הפיזי תחזוקתי של הבית, ובנוסף, לעיתים לא ברור איזה אופן שיטת חישוב שטח מפורסם בו (על סוגי השטחים השונים ראו בדף זה).

2.     סקר שוק של דירות המוצעות למכירה

להשלמת סקר השוק, ניתן לנתח גם דירות המוצעות למכירה (בין במרשתת, בין בעיתונות ובין ממתווכים) תוך הפחתה משוערת למחירי 'הסגירה' (אלא שבין הצעות אלו טווח הסטייה למחיר סגירה יכול להיות משמעותי, וכדאי לנטרל פרסומים מוגזמים).

ב. מתחילים מסביבה אל הבניין:

ý   גם באותו עיר/יישוב, יש פערים משמעותיים בין האזורים והשכונות השונים. יש לבדוק שהאזור מתאים לכם, הן מבחינת הסגנון, והן מבחינת היכולת הכלכלית. אפשר כמובן לבחור דירה יותר גדולה ו/או יותר משופצת באזור יותר זול, ולהפך.

ý   בבניין בו נמצאת הדירה, נרצה לבדוק כמה וכמה דברים:

ý   האם החנייה בתחום הבניין או בכביש; פרטית או משותפת; מקורה או חיצונית; נגישה לגרם המדרגות או למעלית.

ý   מה הצפיפות בבניין – קרי, כמה דירות יש לבניין, בעיקר יחסית לרמת השירותים שהוא נותן;

ý   איך השימושים המשותפים: החצר משמשת את כולם או מוצמדת/לשימוש דיירים מסוימים;

3.     הבניין (כאשר מעריכים דירה):

ý   מה גיל הבניין ומצבו (האם מתוכנן בו תמ"א/פינוי בינוי)?

ý   איך הלובי שלו? החצר?

ý   איך הנגישות לכניסה, לובי, מדרגות, מחסן וחניות?

ý   אם הבית רשום ברשם המקרקעין, יש להוציא תיק ותשריט בית משותף.

ג. בדיקה תכנונית ומשפטית של הנכס:

4.     הצמדות ושימושים של הדירה:

האם יש לדירה הצמדות? האם הן רשומות או רק בפועל (כמו שימוש בחצר או חנייה בהסדר מסוים בין השכנים, או חופשית).

האם רישומי ההצמדות מופיעים בהיתר הבנייה, בנסח המקרקעין (טאבו), ובתיק הבית המשותף?

5.     מהן הזכויות המשפטיות של הדירה?

5.1.     האם היא רשומה בטאבו (רשם המקרקעין), או בחברה משכנת (ולמה, עד מתי)?

5.2.     האם יש הערות מיוחדות על הרישום?

5.3.     האם היו תביעות נגד הדירה?

6.     הבדיקות התכנוניות:

6.1.     האם יש לכל שטח הדירה היתר בנייה, או יש חריגות בנייה?

6.2.     האם יש לדירה זכויות בנייה כדי להרחיבה? כמה ואיזה הרחבות אפשריות?

6.3.     האם אפשר וצפוי שהבניין יעבור תהליך של פינוי בינוי או תמ"א 38?

6.4.     מהן מגמות פיתוח הנדל"ן באזור?

6.5.     מסמך שמעיד שהבניין אינו מסוכן.

בדיקות אלו הן מורכבות, וכדאי להתייעץ בהן עם גורם מקצועי, כמו אדריכל/ארכיטקט, מהנדס/הנדסאי בניין, שמאי מקרקעין.

ד. גודל-שטח ומצב פיזי-תחזוקתי של הבית/הדירה

7.     לדירה יש גדלי שטחים שונים ברישומים שונים ולפי מדידתו.

לצורך חישוב שטח דירה, ראה מדריך הנחיות בדף זה:

https://www.shamahut.com/%D7%9E%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9B%D7%99%D7%9D/%D7%97%D7%99%D7%A9%D7%95%D7%91-%D7%A0%D7%9B%D7%95%D7%9F-%D7%A9%D7%9C-%D7%A9%D7%98%D7%97-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94

8.     לחלקים שונים של הדירה, יש שווי אקוונלטי שונה:

שטח המגורים העיקרי מקבל משקל/שווי של 100%, אך שווי אקווילנטי של מרפסת (פתוחה/מקורה) שווה פחות, וכך גם חצר ומחסן, ושטחי שירות נוספים.

9. לדירה יש תעודת זהות שונה שצריך להתאים: גודל, נגישות וצפיפות, רמת גימור ונזקים, רעש (כתחבורה סואנת), תכנון פנימי, פוטנציאל שדרוג/זכויות בנייה ועוד..

1.  

2.  

10. רמת הגימור של הבית, ומצבו התחזוקתי:

איזה רמת ריצוף, חלונות, דלתות, אינסטלציה, חשמל וגימורים שונים יש לבית?

האם מצב התחזוק של הבית תקין, או יש בעיות, נזילות, עובש, סדקים וכדומה? ישנם מצבים שכדאי לשכור שירותים של חברות בדיקה מקצועיות.

11. האם אפשר וכדאי לבצע שיפוץ פנימי לבית?

כמה זה יעלה?

האם כדאי לחלק אחרת את החלוקה הפנימית?

ה.   היעזרות באנשי מקצוע ומחשבונים מקוונים

12. מתווכים ובקיאים במחירי הדירות בשכונה

כדאי להתקשר למתווכים שמתמחים באזור, ולשאול אותם בנימוס אם יוכלו לעזור בהערכתכם הראשונית הכללית לשווי הנכס (להערכתם היותר נכונה יתכן ויבקשו להגיע לנכס, אך הדבר כרוך ברצונם לשווק את הנכס).

יש לזכור כי ישנם גורמים שהם בעלי אינטרס נסתר להעלות או להוריד את שווי הדירה אשר עומדת על הפרק. למשל, מתווך עלול להעריך או ללחוץ על מוכרים להפחית את מחיר הדירה, כדי שיגדיל את הסיכויים למכור את הדירה.

13. מחשבונים במרשתת

במרשתת ישנו כלי נוסף של 'מחשבון' להערכת הדירה. ניתן להיעזר בכלי זה, אך לשיטה זו 3 בעיות: הבעיה הגדולה – שייתכן והמחשבון טועה בהרבה (או במעט); אין למי לבוא בטענות אם מסתמכים על מחשבון כזה; הוא מחמיץ מידע חיוני רב שלא מונגש ללקוח (כמו למשל כאלו שיש בשומת מקרקעין).

ו.  סיכום לקביעת שווי הנכס:

ý   יש לשכלל את כל המרכיבים והמשתנים, כל אחד לפי מהות וכמות השפעתו, ולהתאים לשווי של הדירה המוערכת. כמובן שלעיתים יש גורמים ושיקולים נוספים שיש לשכלל. בהתאמות מנסים להפריד כל פרמטר - לכמה אחוזים הוא מעלה או מוסיף באותו אזור, או כפי לפי 'כלל אצבע'.

ý   מחירה של דירה נקבע בסופו של דבר במשא ומתן בין המוכר לקונה, ואינם מחויבים לא לשווי אמיתי או מסוים (אלא אם שני הצדדים מסכימים שמחיר העסקה יהיה בהתאם לשמאות מסוימת).

ý   יש לשים לב לנושא המיסוי, שלעיתים הינו נושא מורכב, ויכול לכלול היטל השבחה (שיחול על המוכר) ומס רכישה (שחל על הקונה), ואם ניתן לקבל באלה פטור או הקלות.

ý   סוף דבר: כדי לברר כמה שווה נכס מקרקעין מסוים, צריך לבדוק ולהכירו אותו היטב. הבדיקות האלו מפורטות בשומת המקרקעין, וכך הלקוח מקבל גם מידע חיוני רב על הנכס - מידע שמרכיב את השיקולים לביצוע עסקה בנכס, כמו שנאמר בספר משלי: 'בְּחָכְמָה יִבָּנֶה בָּיִת; וּבִתְבוּנָה יִתְכּוֹנָן. וּבְדַעַת חֲדָרִים יִמָּלְאוּ כָּל הוֹן יָקָר וְנָעִים'. מוזמנים לפנות אלינו לקבלת הצעת מחיר.

דפים ומדריכים נוספים:

-         מדריך הנחיות: כיצד מעריכים דירה/בית

-         מדריך ומחירון: כמה עולה שמאות?

-         רישום וניסיון כמומחה לבית משפט ובורר בנדל"ן

-         התנגדות להיתר בנייה ולתכניות בניין

-         מדריך והנחיות לבדיקת תיק בניין

-         מדריך והנחיות: כיצד לחשב שטח דירה/בית

דרכי יצירת קשר עם משרד שמאות מקרקעין – יונתן לוי בירותי:

דוא"ל:     shamahut@gmail.com

נייד:       052-8081155 (לחץ לווטסאפ)

פקס:     153-25712262  

כתובת:   רחוב הלל 24, ירושלים

ערוץ היוטיוב:   www.youtube.com/@user-shamahut/videos