לרוב, בדירות לא-חדשות, תמצאו שב-4 המסמכים העיקריים של הדירה, רשום בכ"א מהם שטח שונה של גודל הדירה:

- נסח טאבו (רישום מקרקעין) ותיק בית משותף ובו תשריט

- היתר הבנייה

- טופס ארנונה

- מדידה עדכנית

אז איזה מהם הוא שטח הדירה הנכון?

תלוי את מי שואלים.. כנראה והמונח 'נכון' יכול להיות נכון לכל גוף/מוסד שהגדיר לעצמו את אופן שיטת חישוב ומדידת הדירה, אך פעמים רבות גם השטח הרשום באותו גוף/מוסד, אינו עדכני.

הרי שבמצב (העגום) הנוכחי, כל שטח בין הטווח העליון לתחתון יכול להיות "נכון", ויש מי שינצלו את השטח הקטן/גדול להצגת הדירה בהתאם לצרכיהם/רצונם (ועליכם לבדוק שאין זה פוגע בכם)!

הבעיות בהגדרת וחישוב שטח:

- יש שיטות מדידה שונות (ולא רק נטו/ברוטו), ואפילו אין תקן אחיד (תקן 9.0 לדירות חדשה טרם התקבל לאחידות ארנונה)

- אין הסכמה על רישום ושווי אקוולנטי של חלקי נוספים שאינם שטח מגורים עיקרי, כגון: מרפסת שמש/מקורה, ממ"ד, גג צמוד/בשימוש, חצר צמודה/בשימוש.

- יש הבדל בין בנייה שנבנתה בהיתר בנייה (השווי הכי גבוה, שלפי תקן 19 של הבנקים, רק בנייה כזו מקבלת שווי), לבין בנייה שנבנתה ללא היתר בנייה – אך ניתן להכשירה (בהתאם לזכויות הבנייה והסכמי חלוקה עם הדיירים המשותפים), לבין בנייה ללא היתר בנייה - שלא ניתן (כעת) להכשירה, לבין בנייה שצפויה להליכי אכיפה של הריסה.

- לרוב בנסח טאבו (נסח רישום המקרקעין) ובתשריט הבית המשותף השטחים הרשומים הם ישנים לעומת שאר המסמכים, ואין בהם עדכון של תוספות בנייה, כך שהשטח הרשום בהם נשאר קטן (כבמקור). בעבר רישום זה לא החשיב מרפסות מקורות (לאחרונה כן, מכונה 'שטח פלדלת').

העצות שלנו לשטח הדירה הנכון:

1. בדיקה שאין חריגת בנייה לדירה: בדיקה זו מבוצעת במחלקת הרישוי/הנדסה שבה מתנהל הרישום התכנוני (רשות מקומית/מועצה אזורית). מדריך הנחיות של בדיקת תיק בניין בדף זה.

2. בדיקה עצמאית שאין חריגת בנייה לדירה: ע"י השוואת תכנית-גרמושקה למצב בפועל וסימני תוספות בנייה.

3. מדידה עצמית של שטח הדירה, בהבחנה בין שטח שבהיתר בנייה לחריגת בנייה (מדידה זו מורכבת אם צורת הדירה אינה סימטרית פשוטה).

4. השוואת השטח שבהיתר הבנייה לשטח בטופס הארנונה העדכני: אם הפער גדול מדי – יתכן ויש חריגת בנייה (כיוון שהארנונה מחשיבה חריגות בנייה, וזאת מעבר לשיטת הברוטו).

5. אם נמצא שיש חריגת בנייה, כדאי לבדוק אם אפשר להכשירה.

6. השוואה לשטח שבנסח הטאבו (נסח רישום מקרקעין), תוך דגש על שנת המדידה של השטח בנסח הטאבו, ותשריט הבית המשותף.

7. סיכום הממצאים לכמה שטח בהיתר בנייה, וכמה בחריגת בנייה (אם יש כזו).

ומה לגבי תוספות/הצמדות כמו חצר, מחסן, חנייה, מרפסות פתוחות/שמש וכדומה?

הדרך הנכונה היא לציין את שטח הדירה ואז את השטחים הנוספים של התוספות/הצמדות לדירה. עם זאת, לעיתים מבצעים לתוספות/הצמדות אלו אקוויוולנטיות, קרי, מתן משקל של שטח חלקי ויחסי משטח הדירה העיקרי, כגון:

- חצר מוצמדת: שווה 40-20% משטח עיקרי של הדירה, אך גם אם החצר אינה מוצמדת, ויש לדירה הנאה ממנה – נכון להוסיף שווי חלקי לשימוש בחצר בכזו.

- מחסן: שווה עד 40% משטח עיקרי של הדירה (תלוי אם יש לו חלונות אור ונגישותו).

- מרפסת שמש/פתוחה: שווה עד 30% משטח עיקרי של הדירה.

- חנייה: שווה תוספת לערך הדירה לפי שווי נסחר של מחירי חנייה באזור (או היוון מחירי שכירות).

להרחבה:

- איך יודעים מה שטח הדירה האמיתי? צוללים לנדל"ן

- תקן 9 של שמאי מקרקעין: הגדרה ודווח של שטחים בנויים בדירות מגורים בשומות מקרקעין

דפים ומדריכים נוספים:

- מדריך הנחיות: כיצד מעריכים דירה/בית

- מדריך ומחירון: כמה עולה שמאות?

- רישום וניסיון כמומחה לבית משפט ובורר בנדל"ן

- התנגדות להיתר בנייה ולתכניות בניין