בדיקת תיק בניין של נכס מקרקעין (היתרים, חריגות)

בין פרקי החובה שיש לבדוק בשומת מקרקעין, הוא פרק 'המצב התכנוני'. הפרק כולל 3 בדיקות: מידע על התכניות (מתאר מקומיות/מפורטות) החלות על הנכס; היתרי בנייה; מידע נוסף מתיק הבניין (הערות על הנכס, כגון: רישיון עסק; חריגות בנייה; עבירות פיקוח; מבנה מסוכן ועוד).

להלן מדריך הנחיות לבדיקה עצמית של היתר הבנייה של הדירה/בית:

· בימינו כבר ברוב מחלקות ההנדסה/רישוי של הרשויות המקומיות/מועצות אזוריות, מונגש לציבור מידע רב מתיקי הבניין והרישוי של נכסי המקרקעין. אם המידע אינו נגיש במרשתת, אזי יש לבדוק את זמני העיון בתיקי הבניין (ואם צריך לקבוע תור). אם כבר מתכננים להגיע, כדאי לשלב פגישה לקבלת מידע בע"פ על התכניות (מתאר מקומיות/מפורטות) שחלות על הנכס, ועל עתידיות/מתוכננות. ניתן לקבל את המידע על התכניות (מתאר מקומיות/מפורטות) שחלות על הנכס גם בכתב, אך זה כרוך בתשלום אגרה ולוקח כמה שבועות.

· יש לעיין בתכנית (גרמושקת/הרמוניקה) היתר הבנייה העדכני/אחרון של הדירה (החדש קובע), ולבדוק/לוודא בה פרטים אלו: שיש חותמת תוקף (עם תאריך) של הוועדה המקומית/מועצה אזורית (לרוב בעמוד הראשון למטה); פרטי הצדדים; מהות הבקשה (יחד עם ההיתר המילולי); טבלת שטחים; תרשים הקומות ותרשימים נוספים שרלנווטים.

· כדאי לעיין גם בתכניות קודמות, ולראות על מה ומתי ניתנו היתרים שונים.

· יש לבדוק ולתאם את השטח החוקי שבהיתר הבנייה (מטבלת השטחים) לבנייה בפועל, ולשטחי הדירה ממסמכים אחרים (ראו בעניין דף מדריך הנחיות באתר זה) – וכך לוודא שאין חריגות בנייה (ואם יש, כמה ואיפה).

להלן מדריך הנחיות לבדיקה עצמית של רישומים נוספים בתיק הבניין:

· בדיקת הימצאותם של צווים שונים (בעיקר משפטיים) בתיק בניין החלים על הנכס.

· בדיקת הערות ובקשות שונות – והרלוונטיות שלהן לנכס, או על הבעלים, או על הבדיקה וההליך הצפוי.

· בדיקת אי-רישום מבנה מסוכן (בחלק ממחלקות ההנדסה/רישוי, אפשר לקבל אישור בעניין).

· במקרה של עסק – בדיקת 'רישיון עסק'.

להרחבה:

- תקן 6 של שמאי מקרקעין: הוראות לעריכת סעיף "המצב התכנוני" בשומות מקרקעין

דפים ומדריכים נוספים:

- מדריך הנחיות: כיצד מעריכים דירה/בית

- מדריך ומחירון: כמה עולה שמאות?

- רישום וניסיון כמומחה לבית משפט ובורר בנדל"ן

- התנגדות להיתר בנייה ולתכניות בניין